[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
  • Страница 1 из 1
  • 1
Архив - только для чтения
Форум » Архив форума » Экспертная площадка » Ипотека ?
Ипотека ?
@KYCTOBДата: Среда, 28.11.2012, 20:01 | Сообщение # 1
ОК "Московские переселенцы"
Группа: Мoсковские переселенцы
Сообщений: 2521
Статус: Оффлайн

21/11/2012
Собственное жилье в России приобрести самостоятельно способен далеко не каждый. Но наиболее уязвимые группы населения – молодые семьи, многодетные родители, учителя, молодые ученые, военнослужащие – могут получить помощь государства. Вместе с тем иногда один и тот же человек относится сразу к нескольким категориям социально незащищенных групп граждан. О том, может ли он претендовать сразу на несколько форм госпомощи при покупке жилья, рассказала РИА Новости директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

Льготы для нее

Пожалуй, единственный вид госпомощи, который предоставляется гражданам для покупки жилья вне зависимости от того, нуждаются ли они в улучшении жилищных условий – это материнский капитал. Материнский (семейный) капитал родители в РФ получают от государства после рождения или усыновления второго (и каждого последующего) ребенка.

Размер материнского капитала, который выплачивается в РФ матери (в некоторых случаях отцу) при рождении второго ребенка, в 2012 году составляет около 388 тысяч рублей. Его можно потратить на образование для детей или увеличение накопительной части пенсии матери, а также использовать как часть первоначального взноса по ипотеке или в счет оплаты уже существующих ипотечных обязательств.

Помимо этого, семья, в распоряжении которой имеется маткапитал, также может воспользоваться особыми условиями кредитования для покупки жилья.

В АИЖК по программе «Материнский капитал» заемщик может получить кредит, имея на руках всего 10% собственных средств: остальную часть первоначального взноса может составить материнский капитал. Таким образом, у заемщика появляется возможность увеличить размер кредита и приобрести более комфортную квартиру. Процентные ставки по этой программе составляют 7,65-10,75% для первичного рынка и 8,05-12,25% для вторичного рынка жилья.

Преимущество этой программы также в том, что по ней допускается участие четырех созаещмиков. То есть если у молодой мамы не хватает собственных средств для оформления кредита, она может привлечь в качестве созаемщиков своего мужа, родителей или других родственников.

Если семья, в которой родился второй ребенок, еще и относится к категории молодой семьи, то есть возраст родителей (или одного родителя, если семья неполная) не превышает 35 лет, то у этой семьи появляются новые возможности. Согласно подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, молодые семьи с ребенком могут рассчитывать на субсидию в размере 35% от средней стоимости жилого помещения, положенного заявителям (30% если в семье нет детей).

Средняя стоимость жилья определяется исходя из норматива устанавливаемой Минрегионом стоимости 1 жилого квадратного метра для каждого конкретного региона и положенного заявителям размера общей площади жилого помещения, который составляет для семьи из двух человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 квадратных метра, а для семьи, состоящей из трех или более человек - по 18 квадратных метров на человека.

Таким образом, для семьи из четырех человек (с 2 детьми) размер субсидии в Москве составляет более 2,4 миллиона рублей (в Москве норматив на четвертый квартал составляет 96,5 тысячи рублей за квадратный метр). Если добавить к этому материнский капитал за второго ребенка, то «помощь государства» достигнет 2,8 миллиона рублей.

Эту выплату можно использовать на покупку жилья, на строительство индивидуального жилого дома, для уплаты первоначального взноса при получении жилищного кредита, в том числе ипотечного, а также для погашения основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам, в том числе по ипотеке.

Однако надо учитывать, что претендовать на выплату по программе "Обеспечение жильем молодых семей" могут только те семьи, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, то есть не имеют жилья в собственности, либо на каждого члена семьи должно приходиться не больше учетной нормы жилья (в Москве не более 10 квадратных метров).

Льготы для умных

Субсидии на покупку жилья предоставляются также работающим в научных организациях молодым ученым. При этом претендент на госпомощь должен обладать общим стажем работы в качестве научного работника не менее 5 лет, а его возраст не должен превышать 35 лет (или 40 лет для докторов наук). Размер субсидии определяется средней рыночной стоимостью 33 квадратных метров жилья на одного молодого ученого. При этом молодой ученый должен быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Однако у молодой семьи, в которой один из родителей относится к категории молодых ученых, не всегда есть возможность «собрать» все возможные субсидии - получить субсидию и по программе для молодых ученых и по программе для молодых семей в ряде регионов не удастся.

Согласно условиям предоставления субсидии молодому ученому, купленную квартиру он должен оформить на себя. А подпрограмма «Молодая семья» имеет свои региональные особенности - в одних регионах предусмотрено, что собственность должна быть оформлена сразу на всех членов семьи, в других возможно представление в уполномоченный орган засвидетельствованного в установленном законом порядке обязательства о наделении всех членов семьи – получателей субсидии по программе «Молодая семья» долями в жилом помещении после полного погашения кредита и снятия обременения.

Вместе с тем молодой ученый может воспользоваться программой «Молодые ученые» АИЖК, по которой размер кредита для заемщика рассчитывается, исходя из его будущего роста доходов. Таким образом, молодой научный сотрудник может получить в кредит сумму большую, чем позволяет его нынешняя зарплата. Помимо этого, по этой программе в случае появления в семье ребенка возможно уменьшение размера ежемесячного платежа на срок до 1,5 лет. Ставка по программе составляет от 10 до 10,5%.

Продукт предусматривает индивидуальный подход и целевое кредитование, поэтому включение в состав участников программы происходит по предварительной заявке. Молодой специалист может направить в АИЖК анкету на участие в программе с 1 августа 2012 по 1 ноября 2012 года. Анкета есть в электронном виде на сайте агентства. Предполагается продлить сбор анкет до декабря 2012 года, а потом, возможно, и до первого квартала 2013 года. В настоящее время выдача кредитов уже начата.

Льготы для него

Если говорить о "мужских" льготах, то в плане получения от государства помощи в приобретении жилья самое выгодное положение у военнослужащих. Военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по истечении срока контракта, по семейным обстоятельствам или по состоянию здоровья или уже уволенные, имеют на сегодняшний день возможность получить жилищный сертификат в рамках федеральной целевой программы "Жилище".

Размер выплаты рассчитывается исходя из нормы обеспечения жилыми помещениями - 33 квадратных метра общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 квадратных метра - на семью из 2 человек, по 18 квадратных метров - на каждого, если в семье 3 человека и более.

Жилищный сертификат можно использовать для покупки жилья, строительства дома, оплаты первоначального взноса по ипотеке или в счет оплаты уже существующих ипотечных обязательств.

Кроме того, военнослужащие-участники накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих (НИС), могут приобрести жилье после трех лет службы, практически не вкладывая собственных средств.

Накопительный взнос перечисляется на именной накопительный счет участника из федерального бюджета, из него формируется первоначальный взнос по ипотеке, государство также оплачивает дальнейшее обслуживание кредита. Размер накопительного взноса ежегодно индексируется с учетом инфляции. В 2012 году он составляет 205 тысяч рублей на одного участника.

С использованием сертификата программы "Жилище" или накоплений по программе НИС военнослужащий может обратиться в банк за кредитом.

По программе АИЖК "Военная ипотека" первоначальный взнос формируется из средств, накопленных к моменту оформления кредита на счете военнослужащего по НИС (первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости жилья). Дальнейшие платежи также идут за счет средств, перечисленных на этот счет государством.

Самостоятельно заемщик оплачивает только оценку квартиры и сопутствующие расходы. Однако заемщик может в добровольном порядке вложить свои личные деньги, чтобы увеличить размер кредита, или если средств НИС для покупки квартиры не хватает. Процентные ставки по программе "Военная ипотека" в АИЖК составляют 9,75-10,75% при покупке квартиры в новостройке и 10,25-11,25% при покупке жилья на вторичном рынке.

При этом если в семье военнослужащего появился второй ребенок, то материнский капитал можно использовать, например, в качестве первоначального взноса при приобретении жилья по программе "Военная ипотека".

А вот получить субсидию по программе для молодых семей будет сложно по той же причине, что и в ситуации с молодыми учеными – участник НИС должен оформить квартиру только на себя, тогда как программа "Молодая семья" в некоторых регионах предполагает, что покупаемая квартира будет оформлена сразу на всех членов семьи.

Кроме того, следует обратить внимание, что схемы приобретения жилого помещения, предполагающие совмещение льгот, связаны с дополнительными рисками кредитора, так что помимо отсутствия в программах субсидирования взаимоисключающих условий, потенциальные заемщики должны понимать, что кредитор может отказать им в кредите из-за низкой платежеспособности.

Также необходимо учитывать, что участие во многих программах приобретения жилья с господдержкой предполагает, что семья нуждается в улучшении жилищных условий. Например, участие в программе "Молодой семье – доступное жилье" в рамках федеральной целевой программы "Жилище" предусмотрено только для молодых семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Очевидно, что довольно сложно совместить достаточную платежеспособность и нуждаемость в улучшении жилищных условий, подтверждаемую официальными документами.

Кроме того, если один из членов молодой семьи является военнослужащим, который участвует в программе НИС и уже реализовал свое право на получение целевого жилищного займа (купил квартиру по программе "Военная ипотека" и получил свидетельство о госрегистрации права собственности на нее), то такая семья уже не будет иметь статус "нуждающейся в улучшении жилищных условий" и, следовательно, не может участвовать в программе "Молодой семье – доступное жилье".

Льготы для большой семьи

Помимо материнского капитала, которые предоставляются матерям за второго и каждого последующего ребенка, семьи, в которых растет трое и больше детей, могут получить помощь государства и в другой форме.

Если семья многодетная, то ей может быть безвозмездно выделен земельный участок из земель, принадлежащих государству или муниципалитетам. При этом максимальные и минимальные размеры участков, предоставляемых многодетным семьям бесплатно, устанавливаются законами субъектов РФ. Однако пока это действует не во всех регионах - соответствующие законы в Москве и Санкт-Петербурге до сих пор не приняты.

При этом АИЖК предложило новую систему обеспечения жильем многодетных – через строительство доходных домов. Агентство предлагает консолидировать земельные участки нескольких многодетных семей, создавать ЖСК, и с привлечением кредитных денег строить многоквартирный дом, в котором каждая из семей бесплатно получит квартиру, а остальные квартиры будут сдаваться в коммерческий найм, что позволит многодетным семьям вернуть кредит на строительство жилья.

Скоро такой пилотный проект может быть запущен в Новосибирской области. Здесь планируется объединить в фонд ЖСК шесть многодетных семей, владеющих участками по 10 соток, на которых построят дом на 90 квартир.

Многодетные семьи будут участвовать в проекте своими земельными участками и материнским капиталом. Остальные средства, необходимые для строительства, они смогут оформить в кредит у партнеров АИЖК. Взамен они получат квартиры площадью 100-120 квадратных метров. Остальные 84 квартиры в доме будут сдаваться в аренду, за счет которой будет возвращаться кредит.

Нельготные требования

При использовании субсидий и сертификатов для покупки жилья с привлечением ипотечного кредита следует учитывать, что сертификаты дают возможность приобрести кредит почти без первоначального взноса, на льготных условиях, но рассчитываться с банком заемщик в любом случае будет сам.

Поэтому, помимо принадлежности к определенной льготной категории граждан, заемщик также должен быть платежеспособным, то есть иметь возможность без ущерба для себя расплачиваться с кредитом - платежи по кредиту должны составлять не более 45% от бюджета заемщика за вычетом остальных обязательных платежей

РИА НОВОСТИ
 

@KYCTOBДата: Понедельник, 15.07.2013, 16:22 | Сообщение # 2
ОК "Московские переселенцы"
Группа: Мoсковские переселенцы
Сообщений: 2521
Статус: Оффлайн

Купим квартиру, и государство получит двух рабов

Личный опыт читателей GAZETA.RU

Не пойму, чего все привязались к ипотеке, как к решателю-сразу-всех проблем? Главное правило, которое надо понять в этой жизни и донести до детей - это выстраивание уровня жизни (т.е. уровня потребления) в рамках своего дохода. Расход = доход. А лучше, когда доход тратится на расход + накопление.

От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Я нормально зарабатываю, но об ипотеке и не мечтаю». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.

Надо перестать покупаться на рекламные лозунги банков - «Вы можете позволить себе большее с нашим кредитом!!!»

Да не можете! Потому что не заработали! Отдых на Багамах, дорогое авто - не заработали!!!

Отдыхайте на даче и покупайте автомобиль, на который заработали!

В рекламе никто не говорит, сколько в итоге переплаты будет стоить кредит. И какие коллекторы будут звонить вам и вашим родным в случае неплатежей и форс-мажора в виде кризиса, сокращения вашей должности, ликвидации предприятия и т.д.

Итак, собственно, к насущному вопросу. Имеем сегодняшнюю ситуацию со ставками по депозитам ~10% годовых. Имеем сегодняшнюю ситуацию, при которой цены на квартиры стабилизировались и качаются тюда-сюда при сезонном спросе, вводе новых объектов и по акциям.

Если откладывать 10-15-20% от дохода, то даже за пару-тройку лет накопится сумма, которая будет самостоятельно давать т.н. пассивный доход.

Сложно взять какую-то среднестатистическу зарплату, но, например, 20т.р./месяц, откладываемые в накопление, это 240т.р. в год, которые вам принесут 24т.р. в виде дополнительного дохода. Через два года это 480т.р. -депозита и 48т.р. дополнительного дохода.

Многие знают, что платежи по ипотеке, пусть даже «среднепотолочные» 30-40-50т.р./мес.

Возьмите «условную ипотеку» прямо в ближайшую зарплату. Напишите в банке, куда перечисляют вашу зарплату заявление на автоматический перевод части зарплаты на депозит и просто забудьте про эту сумму. Как минимум - в краткосрочной перспективе, в случае необходимости у вас будет финансовая подушка безопасности.

В среднесрочной перспективе - у вас будет сумма первоначального взноса на ипотеку, и не секрет, что чем больше сумма первоначального взноса, тем выгоднее условия по ипотеке. Как максимум - в перспективе 10 лет у вас будет сумма почти равная стоимости квартиры. НО (!) без копейки переплаты банкам.

Несложно подсчитать, что доходность от сдачи в аренду составляет 5-6% годовых. Сегодняшняя доходность депозита ~10% годовых. Т.е. при сегодняшней ситуации имея в кармане 6-6,5 млн.р. (это стоимость средней «однушки» в Москве), имея её в собственности вы экономите 30т.р./мес. (или 360т.р./год) арендных платежей.

Разместив ту же сумму в депозитах (по 600-650т.р. в 10 банков - дабы в случае банкротства банка воспользоваться системой страхования вкладов) получаем 600-650т.р./год в виде дополнительного дохода. Нетрудно подсчитать что это больше экономии на аренде на 240-290т.р./год. Вполне себе неплохая сумма.

Минусы отсутствия своей квартиры всем известны - переезды раз в год, детские сады, школа, поликлиника. Но они вполне себе решаемы за одну взятку и решаемы надолго, а найти квартиру, аналогичную вашей в том же районе не так уж сложно, т.е. можно.

Плюсы депозита описаны выше. Дополнительный доход, источник накопления и т.д.

Предлагаю тем, кто задумается над вышеизложенным не потакать банкам с их грабительскими процентами по ипотеке, а заставить думать, как им зарабатывать деньги, чтобы нам выплачивать проценты по депозитам.
http://www.gazeta.ru/realty/2013/05/23_e_5333609.shtml

К сожалению автор затронул лишь небольшой кусочек вопроса и оставил за рамками кучу связанных вопросов. Надо считать в совокупности со следующими факторами: Реальная инфляция в стране, реальный уровень дохода, реальная ситуация (съемная квартира или лишние «деньги»).

От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Расскажу, как избежать грабительских процентов по ипотеке». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.

Давайте посмотрим на вопрос со стороны ситуаций.

Ситуация 1: Съемная квартира.

Если посмотреть на статистику, то в большинстве случаев это пара молодых людей в возрасте 20-30 лет. Даже в Москве при условии адекватности, трудолюбия и наличия мозгов эта пара может рассчитывать на доход порядка 100к рублей в месяц (работают оба). Аренда однокомнатной квартиры в шаговой доступности от метро будет обходиться примерно в 35к в месяц, в среднем если без изысков на повседневную жизнь можно тратить еще 20к, дорога до работы и нормальное питание в столовой еще 15к в месяц.

Итого получается -

экономная пара молодых людей может откладывать 30к из своего дохода.

Свадьбу, рождение ребенка, отдых два раза в год за границей я намеренно оставляю за рамками этого расчета.

Вариант 1: принимается решение о покупки квартиры по ипотеке.

Если посмотреть стандартные программы популярных банков, то получается, что при платеже по ипотеке в 30к в месяц (снимаем квартиру, ждем свою), невозможно купить даже самую маленькую квартиру на уровне котлована. Так что условия задачки усложняются необходимостью накопить некий капитал (10% первоначальный взнос + платежи пока не сдадут квартиру).

Из минимальных вариантов можно найти квартиру на окраине города без отделки и минут 20-25 до метро. Такая квартира на уровне котлована будет стоить порядка 4,5м. Чтобы купить надо будет отдать сразу 10% и потом совершать платежи в размер 55к в месяц на протяжении 20 лет. В принципе наше пара себе это сможет позволить, а государство получит двух банковских рабов без права на ребенка и нормальную жизнь.

Собственно, сверх платежа у них будет оставаться порядка 10к, которые будут тратиться на обустройство новой квартиры по минимуму.

Если предположить, что на протяжении 20 лет стоимость квартиры будет расти ежегодно всего на 5% (а реально сейчас растет быстрее), то через 20 лет квартира будет стоить 11,3м, а сумма выплат банку составит 12м. А если применить стоимость денег на таком большом периоде, то вообще получается очень выгодное приобретение.

Но существует огромный риск, банк оставляет за собой право менять % ставку по ипотеке, а система платежей выстроена таким образом, что реальное и существенное погашения вашего долга происходит примерно по истечении половины платежей. До этого большая часть платежа уходит на погашение процентов по ипотеке. А 20 лет в нашей стране – это извините!!!

Вариант 2: жить на съемной квартире и копить на новую.

Вот тут, уважаемые, разочарую сразу, какие бы не применялись % роста ЗП или % по депозиту % удорожания квартиры и % инфляции не позволяют купить квартиру за счет накоплений и дохода по депозиту без привлечения ипотеки. На перспективе нескольких лет действительно выгодно копить деньги, чтобы сделать максимальный первоначальный взнос. Но как только сумма пополнения депозита и % по депозиту приближаются к условной сумме удорожания квартиры и объему инфляции, надо принимать решение об ипотеке. Именно так поступает большинство грамотных с финансовой точки зрения людей.

Ситуация 2: есть где жить

Вариант 3: улучшение условий.

Тут намного проще - у нас своя, пусть и крохотная, но своя. Соответственно пара уже откладывает не 30к, а 65к. Вот тут то и возникает самый сложный вопрос, с которым многие мучаются очень долго. Как поступить: копить? или ипотека?

Давайте посчитаем в перспективе 10 лет.

Если брать ипотеку, то один очень популярный банк под ежемесячный платеж в 55к даст 3,6м, что позволит поменять квартиру и получить +1 комнату. Что мы получаем? При росте стоимости квартиры на 5% ежегодно, она будет стоить через 10 лет уже 5,6м, а банку мы выплатим 6,6м.

Если воспользоваться депозитом, то получается следующая картина: если мы открываем депозит под 11% годовых с ежемесячной капитализацией и ежемесячно пополняем на 55к (можно открыть с возможностью снятия и класть все 65к, но меньший процент и штраф за снятие делаю это невыгодным), то уже через 5 лет мы сможем накопить сумму необходимую на покупку данной комнаты даже с учетом подорожания недвижимости на 5% ежегодно.

За рамками осталось много факторов. Многие прогнозируют замедление роста цен на недвижимости из-за ввода налога на реальную стоимость недвижимости и «слива» на рынок инвестиционных квартир, кто-то трубит о насыщении рынка недвижимости. Другие связывают хранение денег на депозите с большим риском обесценивания денег (инфляция, кризис, падение цен на нефть, обвал национальной валюты). Лично я отношусь к варианту 3, скоро пополнение в семье и депозит будет расти уже не так быстро как сейчас.

Наличие финансовой подушки и понимание стоимости денег во времени уже сейчас позволяет экономить в реальной жизни,

так как есть возможность зимой покупать вещи по акциям на лето, а летом на зиму и экономить до 70% стоимости. Покупка машины за наличные позволила не переплачивать за кредит, а так же получить порядка 15% скидку за счет оплаты наличными и выбора удобного момента для покупки машины.

Учитесь считать деньги и всегда будет, что потратить.

Вы забываете о платежеспособности населения - кто ж будет арендовать дорого, если и сейчас ценники на аренду на пределе возможного для населения. И 5% дохода от сдачи в аренду - это вынужденная мера тех, кто аренду предлагает...

Подними ценник - и те, кто арендовал квартиры уйдет в комнаты, кто комнаты - в койко-места общежитий.

Скорее, скоро будут падать цены на жилье, чем расти аренда. Посмотрите зарплаты за пределами МКАД - они никакущие...

От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Арендовать или лезть в ипотеку - везде вижу свои минусы». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.

Из личного опыта...

Я развелся в 40 лет - доли в квартире подарил детям (чтобы какое-то будущее обеспечить им, они живут с бывшей женой).

Формально имею прописку в густонаселенной квартире у дальней родни, но снимаю жилье.

И при моей нормальной зарплате (для Санкт - Петербурга) в 37 тысяч рублей в месяц

ни о какой ипотеке даже мечтать не могу.

Для ипотеки нужен доход в 60-100 тысяч рублей в месяц, а это примерно 10...15% от населения Санкт - Петербурга (в Москве эта доля примерно 35...40% населения).

А вот из личного опыта аренды - я снимал 1 год койко-место в общежитии, но когда ценник хозяин поднял до 200 рублей в сутки (6 000 рублей в месяц), то я без труда нашел небольшую (10,5 кв. метров) приличную комнату в 4-х комнатной коммуналке в 20-ти минутах ходьбы от метро.

Так что

маловероятен рост аренды,

а попытки «нажать» налогом в нашей нищей стране приведут к еще бОльшему уходу в «серые» схемы сдачи в аренду по разумным ценам (голь на выдумки хитра).
 

Форум » Архив форума » Экспертная площадка » Ипотека ?
  • Страница 1 из 1
  • 1
Поиск: