Мосгордума предлагает внести в столичный закон «Об основах жилищной политики» поправки, разрешающие властям продавать по рыночной цене жилье, полученное по инвестконтрактам от девелоперов.

Если этот закон будет принят, то, по мнению экспертов издания, только за два года столичный бюджет заработает почти 238 миллиардов рублей, а мэрия может занять до 20% рынка новостроек и влиять на цены. Об этом пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на проект поправок к закону, опубликованный на сайте Мосгордумы. 

Автор законопроекта депутат от ЕР Олег Бочаров в пояснительной записке обосновывает его так: «Иногда параметры получаемого в собственность города жилого помещения (его расположение, площадь, уровень отделки) существенным образом влияют на ее рыночную стоимость». В теории очередники могли бы доплачивать в бюджет за лишние площади. «Но действующее законодательство не позволяет этого сделать. Кроме того, не все граждане имеют возможность выкупить дополнительные площади».

Похоже, причина законодательной инициативы совсем другая, а откровенная слабость обоснования – тому подтверждение. 

Во-первых, непонятно, зачем инициатор в данном контексте приплел к законопроекту одну из проблем, связанных с очередниками. Доплатит очередник за несколько лишних метров в предлагаемой ему новостройке, или не доплатит, но ту или иную квартиру в той или другой новостройке ему дадут. Те же квартиры, которые будет продавать мэрия, к теме очередников никак не относится: «В огороде бузина, а в Киеве – дядька». Если!

Если этот законопроект не будет подкреплен другим: не хочешь доплачивать за шесть квадратных метров здесь, мы эту квартиру в 60 кв.м продадим, а тебе поищем квартиру в 54 кв.м в пятиэтажке на вторичном рынке. Ну, как-то так, по мотивам одной из гулявших когда-то в мэрии идей, чтобы была хоть какая-то связь с очередниками.

Во-вторых, уже около 10 лет в новостройках чуть лучше «стандартнейшего эконома» город берет свою долю, как правило, 30%, не квартирами, а денежным эквивалентом по рыночной стоимости. Причем, в большинстве случаев, жестко навязывая девелоперу свое видение рыночной цены: если цены на рынке растут, то мэрия рассчитывает рыночную цену на момент завершения строительства, если падают – то требует «тех», прежних рыночных цен, на момент заключения инвестконтракта.

В-третьих. «Мэрия может занять до 20% рынка новостроек и влиять на цены». Сбивать, что ли? Неужели на 20%?! Нет? На 3%? Ну, может быть. А откуда возьмутся те миллиарды выгоды? Мало того, что город потеряет от того, что начнет брать свою долю натурой вместо назначаемой им, городом, цены, так еще и 3% «вишенкой в поход» сбросит. Раньше, условно, на эти деньги город покупал для очередников жилье, построенное уже по горзаказу. Теперь денег станет меньше. Ни очередники, ни город от этого не выиграют. Чудеса...

В-четвертых. А где же идея мэра Москвы Сергея Собянина вообще отказаться от инвестконтрактов в пользу аукционов на право долгосрочной аренды участка под строительство? В пользу схемы, которая дает девелоперу наибольшую свободу от мелочной опеки властных структур и много других преимуществ. Например, в этом случае на девелопере обычно нет обременений и необходимости торговаться, рассчитываясь с городом его долей (все уже оплачено), а потому права собственности на новостройку регистрируются гораздо быстрее, всего через полгода после сдачи объекта и устранения недоделок. 

Нет, у этой схемы есть и недостатки: далеко не каждый девелопер имеет достаточный финансовый и административный ресурс («защищенность»), чтобы вот так, наперед, выложить из кармана многозначную сумму: берите люди добрые, надеюсь на вашу порядочность. Но вопрос именно в том, куда делась идея мэра, озвученная и обоснованная? Вот только что лежала, а уже нет. 

В-пятых. Организационные затраты города. Это ведь не кабинетик на Тверской, 13 выделить и свое агентство недвижимости замутить. Это новые управляющие и контролирующие органы, это с десяток территориальных офисов, это аналитические, маркетинговые, рекламные структуры. Это ведь нанять, переманить лучших специалистов рынка. Это ведь провести с ними воспитательную работу, объяснить, дескать, то, что в частной компании называется «нагреть фирму», здесь – статья и срок. Трудно представить, что там упадет в городской бюджет из вожделенных миллиардов. 

В-шестых. То, что в России трудно провести границу между политической властью и правом собственности – общее место дум о России уже лет 300. Вот вы как видите честную конкуренцию между «ГУП Агентство недвижимости Мэр и Ко» и частными компаниями? 

Чисто практически, на местности? Вот новостройка: 70% квартир продает девелопер или уполномоченное агентство недвижимости, а 30% – «город». Что-то подсказывает, что первые будут продаваться лучше. Девелопер – не ангел с крылышками, но всем понятны ситуации, когда деньги нужны здесь и сейчас, известно, что такое индивидуальный подход к покупателю и т.п. А у продавца тех 30%: «Ценник на товаре! Глаза разуйте!». А как иначе? «Статья и срок». Ну что мы вам политэкономию социализма расписываем.

И вот «Аналитический центр недвижимости Тверская,13» докладывает руководству, что из «их» 70% квартир той новостройки продано 2/3, а из «наших» 30% – 1/3. 

И?

В-седьмых. «Мэр и Ко» будет лучше работать? Не-е-е-ет (здесь смайлик). «Мэр и Ко» заставит конкурентов работать хуже. Это политэкономия российской разновидности капитализма, построенного на административном ресурсе. Ни малейших сомнений в том, что следующим городским законом в этой сфере будет запрет на новогодние скидки при продаже квартир или что-то в этом роде, настолько фантастическое, что заранее и не предскажешь.

Так в чем причина законодательной инициативы? Если не банальная глупость, то что-нибудь из перечисленного выше. Ну, пусть это: «Трудно представить, что там упадет в городской бюджет из вожделенных миллиардов». 

Альберт Акопян

источник: http://www.russianrealty.ru/analytic/articles/rr/298729/