С июля в России изменяется система жилищного строительства, застройщики лишатся возможности напрямую привлекать средства дольщиков. Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу до ввода объекта в эксплуатацию, а застройщик будет вести стройку за счет банковских кредитов. Так как эта реформа чисто рыночная и не предполагала ручного управления, она проводится, по сути, в виде очередного эксперимента сразу над всей страной, а ее результаты даже для специалистов не до конца очевидны.

Главное в реформе – исключить по ее результатам из лексикона само такое понятие, как обманутые дольщики. При этом, как и ожидалось, за снятие рисков гражданам придется заплатить. В среду, выступая в Совете Федерации, глава Минстроя Владимир Якушев призвал воздержаться от прогнозов резкого роста цен на жилье после перехода на проектное финансирование с 1 июля.

«За пользование банковскими деньгами застройщику придется платить процент, и он, конечно, постарается завести это в стоимость квадратного метра», – сказал министр, предложив, однако, не пугать граждан словами «значительно», «в два раза». «Точно такого не будет», – сказал министр. По его словам, если проект хороший и продажи будут идти достаточно активно, то, сослался он на мнение представителей банковского сообщества, процент по проектному финансированию будет 5–6%.

Изменение системы финансирования жилищного строительства, которое предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков, – это часть федерального проекта «Ипотека» в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Чиновники ожидают, что (это следует из паспорта нацпроекта) к концу 2024 года число действующих договоров, заключенных с применением счетов эскроу, превысит 1 млн.

При этом Минстрой подготовил критерии для определения застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Для этого количество заключенных договоров долевого участия должно быть не меньше 10% от общей площади жилых и нежилых помещений в проекте, а степень готовности проекта должна составлять не менее 30%. Кроме того, субъекты Федерации смогут заключить с правительством соглашение на установление индивидуальных критериев по готовности и количеству ДДУ.

В Минстрое «НГ» пояснили, что к 1 июля ожидают формирования трех групп по типу застройщиков и их проектов. «У первых не будет никаких проблем, они просто начнут работу по новой схеме. Во второй группе будут застройщики, по чьим проектам можно будет установить индивидуальные критерии по готовности и количеству ДДУ. А вот в третьей окажутся те, кто не попадет под эти критерии. Регионам предстоит провести ревизию таких проектов», – заявили в ведомстве.

Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко обратила внимание на опасность роста цен на недвижимость. Вероятно, по ее мнению, рост на 5–6% может оказаться не таким уж безобидным. «Цена будет расти, и жилье будет становиться более недоступным», – отметила Матвиенко. Она напомнила, что многие семьи сегодня выплачивают ипотеку из последних сил.

На вопрос сенаторов об аварийном жилье Якушев заявил, что если с этим проектом будет пробуксовка, то будет стыдно и субъектам Федерации, и муниципалитетам, и самому министерству, и Фонду содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства.

«На эту программу выделен 431 млрд руб. федеральных средств, причем софинансирование субъектов уменьшено – если раньше было 50 на 50, то по факту получилось, что субъекты вложили 52% собственных средств в эту программу», – сказал Якушев. Он рассказал, что в законодательство планируется внести изменения, которые дадут регионам новые «опции».

«В нескольких субъектах РФ хорошо работала так называемая социальная ипотека, когда людям компенсировали проценты на определенных условиях. Люди переезжали из аварийных домов, приобретали жилье, с помощью ипотеки приобретали его в собственность. Субъектам интересен механизм по созданию специализированного жилищного фонда, когда люди, для которых передача жилья в собственность не так актуальна, получают в фонде жилье, переселяясь из аварийного», – сказал Якушев.

На 1 января 2017 года (именно эту точку в Минстрое называют «отсечкой») фонд, который предстояло расселять, составлял 10,2 млн кв. м жилья. «Денежные средства, которые на сегодняшний день заложены, дают возможность нам справиться с этим аварийным фондом и расселить его в полном объеме», – заявил в среду Якушев. Правда, раньше озвучивалась и другая цифра – 14 млн кв. м, но на такой объем, вероятно, денег уже не нашлось (см. "НГ" от 21.02.19).

Основной целью федерального проекта «Жилье» заявлено увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год к 2024 году. Сенаторы, однако, отмечали в среду, что на достижение этой цели могут оказать негативное влияние снижение покупательской способности населения, нехватка средств на финансирование строительства объектов инфраструктуры, несовершенство механизмов привлечения частных инвестиций, трудности адаптации застройщиков к новым требованиям, нерешенные проблемы обманутых дольщиков.

По мнению аналитика компании «Финам» Алексея Коренева, рост цен на жилье предопределен самой новой системой, и, по его расчетам, он составит от 3 до 4 процентных пунктов плюсом к размеру инфляции. «Для работы через эскроу-счета банкам придется нанимать дополнительный специально обученный персонал, людей, знакомых со сферой жилищного строительства. Эти дополнительные затраты перейдут в стоимость проектов, но рост цен, на мой взгляд, будет плавным и составит 3–4 процентных пункта. То есть, если инфляция будет 4%, то жилье подорожает до 8%, если инфляция, как ожидается, ускорится в этом году до 5,5%, то жилье вырастет на 8–9%», – сказал «НГ» Коренев.

В связи с планами властей резко разобраться с аварийным жильем эксперт высказывает определенный скепсис. «У регионов большие проблемы с долгами, снижение дефицита бюджетов для многих из них является первоочередной задачей, поэтому «потянуть» в полном объеме еще и аварийное жилье, субсидирование процентов по ипотечным кредитам для льготных категорий населения – нелегкая задача», – считает Коренев. 

НГ